韩国楼市，崩了！
【导读】在全球的经济史上，曾被冠之为“汉江奇迹”，有着漫长的黄金年代之称的韩国，正在面临楼市崩盘的危机。有媒体报道称：目前，首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。在韩国这一轮房价下跌浪潮里，独一无二的免费租房制度，是其房价下跌的助推器，加速韩国楼市的崩盘。我们都知道，租客想租房子大概只有一种模式...
在全球的经济史上，曾被冠之为“汉江奇迹”，有着漫长的黄金年代之称的韩国，正在面临楼市崩盘的危机。
有媒体报道称：目前，首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。
在韩国这一轮房价下跌浪潮里，独一无二的免费租房制度，是其房价下跌的助推器，加速韩国楼市的崩盘。
我们都知道，租客想租房子大概只有一种模式，那就是按月或者按年支付租金。但在韩国，他们创造了一种全球独有的模式“全租制”。也就是租客一次性向房东支付一大笔资金通常是房屋总价的60%-80%，作为保证金，房子就能免费住。租约到期之后，房东还钱，租客还房，两清。
看上去就像租客在房东屋子里白白免费住了几年，实际上租客付出了保证金的利息成本，而房东的收入是这笔保证金的随意使用权，他可以存银行吃利息，也可以去炒股、去投资。
更多的房东，还是拿这笔钱继续去买房。比如，韩国首付30%，租户交了60%押金，理论上，房东拿了这笔钱可以再买2，以此类推，这2套房子再租出去，就可以买4套房，再租出去，买16套房......。这种裂变式的玩法，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。通过这种炒房杠杆运用到极致的模式，有人购买了高达几百套，甚至上千套房子。
最高峰时期，韩国全租房占到了租房市场的70%。靠这种玩法，仅2017年至2022年8月，首尔房价涨幅高达87%，中心地段达到到了约15万rmb/平。韩国房东们炒房越是疯狂，韩国房价上涨越快，而房价上涨越快，反过来又刺激了更多的韩国房东们加杠杆炒房，由此形成了一个循环。
当然，这个游戏想继续下去，必须要有一个大前提，那就是利率足够低。租客之所以心甘情愿将一大笔资金一次性交给房东，以此换取免费租金，主要考量就在于利息收入和租金支出孰高孰低。过去几年，韩国长期实行低利率，对于很多全租的租客甚至提供更低利率的贷款，所以很多租客愿意选择全租制。
而这个持续多年，看上去完美的闭环，最终被美联储加息戳破了。2022年3月，美联储开启了一轮史上罕见的加息周期，为了避免外资大规模外流，以及本币大幅贬值，韩国不得不实施了史上最强的一轮加息周期。
韩国加息之后，全租制也就越来越难以维系，很多租客到期之后，就选择不再续约。对于房东而言，就必须将大笔资金退还给租客，很多高杠杆的房东只能将手上的房屋抛售套现，由此就给本已摇摇欲坠的韩国楼市更增添了下跌的动力。
那些无力偿还租客保证金的房东，干脆选择了跑路。一个看似是免费的午餐，最终租客不仅失去了租住权，连60%的保证金也收不回来，平白无故的背上了银行贷款，替房东还债。
无数的惨痛案例告诉我们，楼市是实体经济的放大器，过去几年韩国楼市的繁荣得益于实体经济的支撑，一旦实体经济开始向下，资产泡沫最终都会破灭，没有一个国家可以逃过这样的规律。
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