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韩国房价跌穿了。

首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。短短几句话，写满了一个普通人的绝望。

01 “免费”的午餐

天欲其亡，必先令其狂。

任何疯狂行径的背后都有它的内在逻辑。在本轮暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80%，也是仅次于香港，是全球最热的地区之一。长牛的支撑条件有两个。第一个方面是海外炒家的推波助澜，第二个方面，则是以全租房为纽带的炒房体系。全租房在韩国，又叫“传贳房”，那是真玩的花，放在全世界也是相当炸裂的。正常国家的房子要么买要么租对吧，但是在韩国的年轻人既不用买也不用租，可以白嫖。60年代后，韩国经济开始起飞，大量农村劳动力进入都市，租房市场产生巨大需求。当时的政府认为：房地产对出口导向的国策没有助力，限制银行为开发商、买房需求提供贷款。如此一来，民间就形成了“自助资金系统“：租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。相当于，500万的房子，我给你白住不要租金，但是你得借200万给我周转，无息的。

1968年，韩国汉城

世界上还有这好事？确实有。所以韩国成了全世界楼市最热的国家。

韩国的房贷首付比例是20%-30%。如果，租户交了80%押金，理论上，房东拿了这笔钱最多可以再买4套新房子。以此类推，这4套房子再租出去，就可以买16套房，再租出去，买64套房......这种裂变式的玩法，使得全国大部分房子集中在少数人手中，楼市越来越热。很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。

这是个恶性循环。

首尔的面积，是北京的二十五分之一，上海的十分之一。这么大点地方，却集中韩国绝大多数医疗、教育资源。为了自己或后代“出人头地“，人们只能往这里挤。但房价越来越高，越后面的租户，需要付出的押金越来越多，渐渐负担不起。于是，绝招来了：租金贷款。打个比方。我在深圳月租一套公寓，怎么也得四五千吧？但是，如果我去银行借200万，用来当押金借给房东，每个月产生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。等于是，我每个月花一千多元，就能在五六百万的房子里住两年。还是挺划算的。房东也笑开了花，韭菜还会自我感动。最高峰时期，全租房甚至占到了租房市场的70%。靠这种玩法，仅2017年至2022年8月，首尔房价涨幅高达87%，中心地段达到到了约15万rmb/平。

但我要是不还，你又该如何应对呢？

都知道，房价涨的时候所有人抢着买。跌了，狗都不理。手里房子越多，要退的押金越多。但房子，真的卖不出去啊。就算能卖出去，我低价大甩卖，然后原价还钱给你，那不就血本无归了？横竖是个死，干脆跑了算了。中国的长租公寓跑得，我跑不得？2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。

今年，预计押金损失将达到1.8万亿韩元，雪崩的势头已难以扼制。

疼痛是相对的。房东跑了，租客就赔钱了。大多数人借“押金贷款”，一般在36个月内。到了时间限制，银行要收回贷款，还什么？

房东的路是野的。国外有人有资产。他们的妻子和孩子已经湿润了，他们可以随时跑步。什么是普通的社会动物？没有头发。他的父母、妻子和孩子都在这里，却互不沟通。他们怎么跑？他们只能把借我钱的龟孙子当背锅侠。下半辈子，我就这样进去了。

当泡沫被戳破，不管何时何地哪个行业，最倒霉的都是普通人。很多人年纪轻轻就背上几百万rmb的租金贷款，自己没有一丁点产权就罢了，还要给跑路的老赖还账。这换谁，也想不开。有些走投无路的租客，甚至选择终结自己的生命。“这世界很好，可惜对我不好。“4月，韩国已经爆出17起全租房诈骗受害人自杀的惨剧。

           

最近，韩国总统尹锡悦的种种政令，毫无底线，估计也是想抓着美国这根救命稻草。只可惜，未必有用。现在的韩国，总统只是一艘海上航船，而财阀永远是风。起风了，船上人的命运如风中残灯。

03 尾声

我曾看过一个段子，大概意思如下：

一群砖工在讨论自己的收入，他们都觉得自己的工资不高，还不如那些开公司的。有人问：按照自由市场的逻辑，我们有没有可能只值那么一点点钱？所有人都沉默了。还有人说：难不成我们连这点钱都不值？虽然看似嘲讽砖头，但也影射了我们每一个人。

  问问自己，北上广深的朋友真的比三四线城市的朋友更值钱吗？大多数人的工资就是土地的价值，房产的价值就是地主的价值。而现在，大家会更加深刻的认识到这一点。

  最近，深圳的出租屋闹得沸沸扬扬。或许，只有政府当了地主，才能避免韩剧上演。这个我不能说太多，简单说几句。

  一直抱怨房价租金比的那群人终于可以幸福了。如果以租金为基准，房地产泡沫终于可以逐渐消失。代价不是房价下跌，而是租金上涨。但租金不会“原则上”上涨，实际上不会上涨。

  如果是你，当你垄断了市场上大部分的租房，你又缺钱，还有七百万以上的小弟等着发工资的时候，你还会忍住加租吗？

自由市场，现实中并不存在。

韩国全租房暴雷，在韩国总统尹锡悦访美之前就已经发生了，到了六月份中国媒体才集中报道，是

因为之前担心给中国房地产的小阳春泼冷水，现在经过五六月份房地产持续低迷、关于城投债各种猜想不断之后才决定报出来么?

韩国国内的全租房的暴需简而言之，就是房东加打杆买房因为资金链断烈跑路，而年轻人相的这些房子因为没有买保险，致使自己得不到赔付，他们向银行申请的巨额贷款打了水漂，目前已经有年轻人因此自杀。

韩国经济研究所的报告数据显示，韩国全租房贷款规模高达1058万亿韩元，折合约7900亿美元，

加上这么庞大全租房贷款规模，韩国家庭债务总额达到2925万亿韩元，占韩国GDP比值达到157%。

说白了，就是房地产行业无限制的加杠杆，在美国加息，世界经济下行的环境下玩脱了。但是文中的一句话，还是引起了我的主意:

靠这种玩法，仅2017年至2022年8月，首尔房价涨幅高达87%，中心地段达到到了约15万rmb/平。

天哪，15万rmb/平，这都已经口以和北京上海的市中心相媲美了啊!!!以上海为例，外滩地区的

高端公寓和豪宅的均价在2023年约为人民币10万-20万/平方米:2023年人民广场地区的住宅均价大致在人民币8万-15万/平方米之间。

而收入方面，以2021年为例，上海市2021年人均可支配收入为7.8万元，首尔人均可支配收入是14.8万元左右。

事实上，因为高房价，韩国的年轻人早就开始躺平了，他们只关心两件事，成为爱豆或者投资虚拟货币，期待一夜暴富。

早在2018 年，韩国的市场调查机构 Koreanclick 就统计过，有 509万的韩国人使用过数字货币服务，三个韩国青壮年中，就有一个炒币。

韩国被誉为经济的金丝雀，每当全球经济出现危机的时候，韩国的经济状况就会率先报警。房价高

企，居民负债率高，生育率大幅下降，似乎和我国非常的相像。虽然我国禁止虚拟货币的交易，但

是年轻人还是把目标转向了同样能一夜暴富的彩票，4个月卖出 1751.5亿元，彩票正在以更多元

的方式吸引着年轻人。

还是很好奇，我国的经济，接下来会不会被房地产所累，究竟能走向何方了。

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