韩国房价跌穿了 成交量更是暴跌70%
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与思恒一起看新经济。这里有新经济的热点、未来趋势与专业的解读，您想了解的房地产新政、财经动态以及那些精彩的产业故事。敬请关注思恒财新圈，欢迎大家与思恒15846530748保持联系!
NO.1近日，首尔房价下浮30%，部分区域房价跌到40%，银行断供数百万人。要知道，韩国房价过去5年平均涨幅80%，仅次于香港，是全球最热的地区之一。
长牛的支撑条件有两个。一方面是海外炒家的推波助澜，另一方面，则是以全租房为纽带的炒房体系。韩国的全租房，又叫“传贳房”，啥情况呢，正常国家的房子要么买要么租，韩国年轻人既不用买也不用租。
简单来说就是“自助资金系统”：租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。相当于500万的房子，我给你白住不要租金，但是你得借200万给我周转，无息的。于是韩国成了全世界楼市最热的国家。
NO.2韩国的房贷首付比例是20%-30%。假如，租户交了80%押金，理论上，房东拿了这笔钱最多可以再买4套新房子。以此类推，这4套房子再租出去，就可以买16套房，再租出去，买64套房......
这种裂变式的玩法，使得全国大部分房子集中在少数人手中，楼市越来越热。很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。这是个恶性循环。
首尔的面积，是北京的二十五分之一，上海的十分之一。这么大点地方，却集中韩国绝大多数医疗、教育资源。为了自己或后代“出人头地”，人们只能往这里挤。但房价越来越高，越后面的租户，需要付出的押金越来越多，渐渐负担不起。
NO.3于是，绝招来了：租金贷款。打个比方。我在深圳月租一套公寓，怎么也得四五千吧？但是，如果我去银行借200万，用来当押金借给房东，每个月产生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。等于我每个月花一千多元，就能在五六百万的房子里住两年。还是挺划算的。房东也笑开了花，韭菜还会自我感动。
但是所谓“全租房”，就是个击鼓传花的游戏，全世界把金融杠杆玩到这么溜的，仅此一家别无分号。年纪轻轻就背上几百万贷款，而且是所谓的“租金”贷，自己得不到一点实际资产。房东如果跑路了，还得替他还债。
但是这个游戏想继续下去，必须满足2个条件：一是利率保持低位，二是房价永远上涨。银行不加息，租客才会继续租房，房价上涨，房东才有利可图。但是很不幸，如今这两个条件都不存在了。你说韩国的房价能有好结局吗？
思恒财新圈
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《第一房产＋》制片人
《思恒说房》 主持人
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