“神预测”机构直言2021年房价涨5%！专家：面临转折“2道关卡”

12月21日，中国社会科学院财经战略研究院等机构发表《中国住房发展报告（2020-2021）》报告，其中备受关注的一个结论是：2021年房地产涨幅5%左右，核心城市、中心城市、组团大都市等重点城市的房价涨幅或超过这个基本预期（其实社科院说的有点含蓄了，这里所谓的核心城市、中心城市，其实大家都知道是指北上广深和主要一线城市）。

“神预测”机构再预测，直言2021年房价涨5%！2021年房产清晰？

社科院一直被认为是“神预测”机构。有了社科院的这个预测之后，专家们也大胆坦言：2021年起，房子或“全面上涨”，并给出3大理由：

1、2020年蛰伏了大批量的购房需求，或许会在2021年释放出来。

今年的楼市注定了不太平，上半年1-3月份受到“疫”事的影响，超过100个城市售楼部关闭（其实是100%关闭的），所以小阳春消失，这就奠定了全年整个楼市平淡无光的基调，下半年楼市刚开始有点起色，调控再度加码的同时，央行首次给出了“三根红线”对房地产提出严厉的融资限制。

所以说，不管是在上半年还是下半年，整个楼市销售都不理想，克尔瑞数据显示，上半年超过90%的房企目标达成不足40%，下半年为了完成销售目标，房企平均促销降价幅度在5%以上。预计全年完成100%销售目标的房企也屈指可数。楼市在今年蛰伏了这么多的买房需求，2021年必然会有序释放，所以在市场需求增加的情况下，房价或迎来上涨。

2、受到经济增速放缓影响，2020年以来央行多次放水。

2020年放水，其实在上半年居多，下半年虽然也有多次降准降息的情况，但资金流向都被明确锁定，受到当前经济增速放缓、内循环需要提升的影响，央行持续向实体经济注水是大概率事件。而随着房地产市场的恢复，受到传统“买房投资”惯性的影响，有多少资金会悄然从实体企业掉头走向楼市？咱们不得而知，但或多或少会受到影响，进而助推房价。

3、开年小阳春或引燃楼市销售热潮。

根据房地产发展历史规律，在每一年的开年之后，基本都要迎来一个“小阳春”小热潮，“金三银四”与“金九银十”具有很大的不同点，金九银十的买房热潮是开发商们人为操办的，是通过降价搅动起来的，但金三银四基本上是购房需求季节性释放的结果。

每一年年终，大批量外出务工人员会赶回家乡，兜里全部是鼓鼓囊囊的一年积蓄，这些钱会用于何处？根据经验，除了部分存款、留足日常开销之后，还有很大一部分资金会用到家乡买房置业方面，买房也是其中之一。所以，从2021年1月份开始，房地产有望迎来新的“阳春暖春”。

以上的三理由有可能导致房价上涨吗？指闻君认为“概率非常大”。但是有专家说：面临转折“2道关卡”。这也是一个影响房价至关重要的因素：需求总量，这一点从人口格局改变就可以看出来。

根据公开数据显示，1987年全国总人口是9.63亿人，到2000年增长到了12.67亿人，总人口平均年增速为1.25%。在这其中，对房地产起到影响的当属“强购买力人口”，1987年-2000年，我国15-64岁的青壮年人口数量从5.59亿增加到8.89亿人，年增幅是2.11%。

青年购房人群的增速是总人口增速的2倍左右，所以过去几十年房地产才得以快速上涨。98年开始，商品房就高歌猛进，20年涨幅达到4倍以上，北上广深等涨幅达到600%，98年均价1900元，2015年则是7517元，2019年则达到9370元，总体上涨400%。20年前的北上广深房价基本为5000元以内，现在全部涨到高位，分别达到4.0万、4.5万、1.87万和5.5万。

不过，导致房价上涨的格局正在改变了，从下图也可以看出，1-14岁的人口比例逐渐下降，15-64岁和65岁以上人口比例不断提高，我国现阶段的人口格局已经从青年化进入到了老年化。

前不久，社科院世界社保研究中心主任郑秉文在演讲中提出，从十四五开始，也就是在2021年至2025年期间，中国的人口格局会发生全新的改变，将要突破2道关卡：

第一个关卡：2021年至2025年期间，60岁以上老年人超过3亿；第二个关卡：从2023年开始，16岁至59岁人数减少1000万/年。根据马克思在《资本论》中对商品价格的阐述，决定一件商品价格的有2重因素，第一个是商品的价值量（价值量由生产商品无差别的人类劳动量决定的），价值量决定了商品价格的起点，但同时受到供求关系的制约，供大于求则价格跌。

从《资本论》的价格观点来看，未来房产上涨的可能性并不大，因为需求不足，而房产供给过剩了（任泽平认为存量房产多达3.11亿套，户均持有1.1套以上），与此同时，王石也直言房产早已过剩，今后不买房也有房子住。

所以说，房产其实涨不动，那么专家建议1类人早打算：房子多的人。马光远也说到，今后普通人炒房的时代过去了，炒房成为了越来越专业的事情，所以曾经房子多的人该如何？房子捏在手上可能是烫手山芋，不仅不升值反而损失价值，特别是随着房地产税的到来，房子越多税费越高，何去何从？该有个打算了。

留个话题：2021年买房，还能赚钱吗？