这就是楼市现状啊，有人KTV，有人ICU

冰火两重天。

随着番禺客运站地块的落槌，广州今天的这场土拍，终于暂且告一段落了。

5宗地块，2宗摇号，3宗不成交，这很难评。

说好吧，可是流拍了一半以上；

说不好吧，又确实有地块被抢破头。

场面非常极端，你火你的，我凉我的。

唯一一个开香槟庆祝的，可能是番禺。

市桥货运站没人去不假，但番禺广场的两块地，是真的火。

大龙街好又多地块、番禺客运站北侧地块，都摇号了。

其中，番禺大道以西地块，吸引了20组房企参拍，正式开拍前就已获得18轮竞价，以12.9亿总价封顶成交，楼面价23956元/平。

根据出让公告，摇号时间定在明天上午10:00，据我们掌握的信息，除了招商，剩余19组竞买人都会去参加。

而番禺客运站北侧地块，也迎来了5家开发商争抢，竞价15轮，封顶价10.4亿成交，楼面价20269元/平。

截止到目前，番禺已经贡献了5宗摇号地块，堪称「广州土拍最强区」。

大石、长隆-万博、番禺广场、番禺客运站，几个重点板块，都狠狠赚了一波关注。

先看看抢得最猛的番禺大道西侧地块。

这块地，引发了10万+围观，连网都崩了一会。

参与竞价的，有招商、绿城、中铁、路劲、中建五、华发、葛洲坝、保利发展、建发等12家房企，算上马甲，一共有20组竞买人。

从上午8:30到中午12:56，三个多小时的时间，各家不慌不忙拉锯了18轮，直至地块封顶，转入摇号环节。

地块位于番禺大道南，距离番禺广场地铁站约1公里，出让面积17946.91㎡，容积率3，体量约为5.4㎡，成交总价近13亿。

其前身是街坊们经常光临的市桥好又多，2007年被沃尔玛收购，2020年5月正式停业。

地块所在的番禺广场板块，在很长的一段时间里都是番禺的中心，开发得非常成熟，商业、医疗及教育配套都比较齐全。

交通上，地块临近主干道，又有三线交汇（地铁3号线、18号线、22号线）的番禺广场站，无论去往珠江新城，还是琶洲，都很方便；

总体来说，配套和居住氛围很不错。

地块体量不大，宗地面积23680.5平，底子是一宗纯宅地，没有商业配套，只需配建一个幼儿园，北侧配建环卫设施和公交车站。

|底图源于贝壳

根据此前的规划，项目将建设4栋高层住宅+1所9班幼儿园。

5万多方的体量，折算成货量，大概400-500套房子左右。

|图源于网络

值得一提的是，地块南面建筑并不算高，不到20层，届时高层单位有机会望到市桥水道。

|底图源于贝壳

地块所在的番禺广场板块，已经断供多年，在售项目以二手为主，新盘屈指可数。

距离最近的两个新盘，要去到番禺客运站的龙湖金地天峯，和桥南的晴翠府。

两个项目定位都偏刚改，天峯的卖点，是3号线东延线+天街+广外附，户型建面约98-141平，价格比较贵，约3.8-4.5万/平。

晴翠府配套要弱上不少，但桥南板块居住舒适度，以及户型产品竞争力不错，建面约89-130平，降价后性价比还不错，和龙湖有价差，均价2.8万/平，特价2.6万/平。

|龙湖金地天峯沙盘图

和这两个项目相比，此次房企疯抢的好又多地块，位置更为核心，区府就在附近。

虽然地块靠近番禺大道，多多少少会有噪音的影响，但瑕不掩瑜。

整个番禺广场板块，作为传统住宅区，这么多年没新盘入市，肯定藏了不少置换需求。

这块地无论是交通还是配套都比较成熟，确定性是有的；

更重要的是，地块楼面价仅2.4万/平，利润空间很足，被抢到摇号也不奇怪。

根据测算，将来卖3.8万/平就能保本，如果是10个利润点，那就是4.5万/平。

地块周边较新的二手项目，挂牌价基本是4万+，叫价6万/平的也有。

番禺客运站北侧地块，我们聊了挺多次。

这次一共有5家房企参拍，包括保利置业、招商、金茂、中建五以及绿城。

去年放了鸽子的金茂，今天格外积极，举出了第一手。

不过和好又多地块不同，挂牌阶段，各家都很平和，招商、绿城、中建五、保利置业各出一手就去吃饭了。

下午正式开拍，就开始干仗了，尤其是中建五局和招商，抢得格外凶，你追我赶，后来保利大哥也下场了，各家争夺了15轮，把地块拱了摇号。

不得不感叹，这块地和嘉禾望岗的经历，真的是如出一辙。

去年是无人问津的“难兄难弟”，今年是华丽逆袭“复仇姐妹花”。

这宗地为什么这么受欢迎，我们昨天已经分析过了，再简单回顾一下。

一是地段好，几乎是TOD上盖。

地块距离番禺客运站TOD仅200米左右，明年地铁3号线东延段通车后，又能直接连通番禺广场。

二是配套较全，有明牌也有彩蛋。

地块与龙湖金地天峯距离仅200米左右，龙湖的天街，以及项目花了8000万引进的省一级广外附小，都在家门口。

三是总价低，体量小。

地块封顶总价也不过10亿+，资金占用少，风险可控；

约5万㎡的体量，既有足够发挥空间，开发周期也不至于太长。

四是地价低，有利润空间。

2万出头的地价，的确很“笋”。

同样热门的大龙街好又多地块，封顶楼面价去到了23957元/㎡，两者相差近4000元/㎡；

天峯就更不用说了，当时龙湖是付出了58.1亿+6750㎡配建才拿下的地块，实际楼面价已经去到近3万/㎡，比这块地贵了近1万/㎡。

目前，天峯在售均价约为4.3万/㎡，板块内的较热门的二手尚东尚筑，挂牌均价也要3万+，高的还去到了5万/㎡。

据好地网测算，利润空间超过10%，赚头不小。

另外的三宗地，就没那么精彩了。

荔湾小梅大街地块、番禺货运站地块，以及从化赤草站地块，都无人问津。

小梅大街虽然位于老西关，但体量太小，开发难度也比较大，制约因素颇多，吸引力有限。

｜荔湾小梅大街

市桥货运站和从化赤草站地块，位置又都太偏，环境一般，市场表现更一般。

｜市桥货运站

｜从化赤草站地块

不得不感叹，同样是卖地，一半是火焰，一半是海水；

这其实也是楼市现状，有人KTV，有人ICU。

即使冲锋的号角已经吹响了多次，但市场期盼的春天，也迟迟没有到来。

一宗又一宗地块被抢到摇号，甚至用上了小号，倒不是说房企们有多积极，而是再不补仓，就真的要断粮了。

不拿地是死刑，拿地是死缓。

那怎么办？只能寻找有确定性，有安全边界的地块。

最好是总价不高、体量适中，有利润空间，又有较好去化预期的。

这几乎是所有房企的共识，僧多粥少，摇号是必然的结局。

此前荔湾羊城食品厂、大石迎宾路、白云嘉禾望岗是如此；

今天好又多、番禺客运站也是如此。

素质一般的、有硬伤的、开发难度比较大的...不好意思，先靠边站站，实在是没这个闲心，也没那么多闲钱。

就拿小梅大街来说，实在是“先天不足”，体量过于迷你，周边又都是高楼，可操作空间太小，即使是老西关，也不好使。

不止广州，北京、上海、杭州等核心的一二线城市也是这样。

三四五线就不用说了，除非本地房企，除非有钱任性，头铁才去，否则就是送死。

6、7月要拍的地，其实真正有看点的，也就那几块。

一个是员村一横路地块，40多家房企盯着，基本预定摇号；

另一个是天河吉山仓地块，受关注的原因倒不是抢手，而是和南沙大工程挂钩。

超级工程啊！天河卖地，南沙狂喜

另外，就是花地湾两宗地了。目前有几家房企都表露了意向，应该会有不错的会溢价，但摇号不好说。

剩下地块，要么底价，要么不成交。