风口聚焦丨楼市暴跌70%、债务超GDP……韩国经济进入“至暗时刻”？

韩国，正经历一场危机。

火爆多年的楼市，骤然降温。据中国基金报6月13日消息，2023年韩国的公寓、多户型住宅等的公示价格，同比下滑了18.63%，跌幅创下历史新高。房价全球第二的首尔，已经跌了3-4成，成交更是暴跌7成。

由于疯狂加杠杆，韩国家庭大都背负着巨额债务。2021年末，韩国家庭信贷总额创下新高，其中住房贷款要占到一半以上。今年一季度，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比为102.2%。

韩国首尔城内景象 图片来源：视觉中国

不过，楼市的惨象只是韩国整体经济的一种体现。今年以来，随着韩国主力出口产品半导体类产品出口的锐减等因素持续发酵，韩国经济遭遇出口下滑、外贸赤字加剧等多重挑战。一季度，韩国出口同比下滑12.6%，对中国出口大跌近30%，且连续7个月出现对华贸易赤字。

除此之外，韩国还面临创纪录的低出生人口。今年3月，这是韩国自2019年11月起人口连续41个月自然减少。

近期，关于韩国房地产的一系列新闻引发了市场的关注。

据羊城晚报6月12日报道，最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。

然而值得一提的是，过去几年，韩国是全球房价涨幅最猛的国家之一。

据中国基金报6月13日报道，过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，高居全球第二。

眼见他起高楼，眼见他楼塌了。要想搞清楚背后的原因，就要先了解韩国独有的“传贳（shì）房”体系（也称“全租房”）。

简单来说，租客需要一次性支付当前房价50%-80%的押金即可入住，期间不用支付租金（相当于白住），到期后房东退还租客全部押金；租约期间押金的利息收入，归房东所有， 房东可将其作为收入。

在2016年欧债危机蔓延到韩国时，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。全租房因此在韩国非常受欢迎，高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。韩国房价也直接飞起。

韩国房价猛涨背后有多种因素，最根本的还是“加杠杆”。在房价上涨的时候，房东可以利用住房吸引租客的押金，投资更多房地产，放大杠杆增加收入。而租客也可以去银行贷款付全租押金，每月支付利息。支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。

不过，就在韩国楼市“狂飙”之际，全球发达经济体开始面临几十年来的超高通胀，此时，韩国央行身先士卒，最早开启了加息周期。

数据显示，自2021年8月至2023年1月，韩国银行先后9次上调基准利率，将基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。

可以看到，在低利率时期，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行，整个逻辑就变了。

租户对传贳房需求下降，部分房东不得不出售手中的房产以归还租客押金，这就导致了韩国的房价加速下行。韩国房价开启了崩盘模式。

先前的杠杆，如今的累赘。

数据显示，2021年末，韩国家庭信贷总额创下新高，达到1863万亿，两年新增262万亿。其中住房贷款要占到一半以上。

而韩国房贷利率已经上调至7%-8%的高位。据悉，上次韩国各银行房贷利率超过7%，还是在2007年。

韩国家庭几乎80%的未偿贷款采用浮动利率，这对于普通购房人已经是非常承重的压力。韩国房源网站Zigbang计算，当抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。而当年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入的60%-70%。

韩国金融监管机构也预计，随着平均抵押贷款利率7%，拖欠贷款的人数或将增加50万至190万。

此外，国际金融协会（IIF）5月29日公布的数据显示，今年第一季度，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比为102.2%，较去年同期的105.5%下降3.3个百分点，在34个主要经济体中仍处于最高水平，并仍然是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。

实际上，韩国央行去年持续加息，帮助韩国家庭债务在第一季度没有进一步上升。但由于新冠疫情的影响，一些家庭为了投资和生活而背负了沉重贷款，导致家庭债务与GDP之比很难大幅下降。

据界面新闻援引彭博6月12日消息，韩国央行行长李昌镛提到，尽管楼市在缓慢复苏，但房地产贷款逾期正在上升，要注意金融行业的风险。

“从中长期来看，要与相关机构合作，找到平稳降低家庭债务杠杆的方式，以免金融失衡现象再度积聚，”李昌镛周一表示。

此外，据韩联社报道，受疫情和经济低迷影响，韩国人信用卡持卡量去年增至人均4.4张，创2012年以来新高。

韩国信贷金融协会6月13日表示，2022年底韩国信用卡总数为1.2417亿张，较2021年（1.1769亿张）增加648万张，创下历史最高纪录。韩国信用卡总数在2011年（1.2214亿张）达到峰值，2014年（9232万张）跌破1亿大关。此后从2018年（1.0506亿张）起逐年递增，2019年为1.1098亿张，2020年为1.1373亿张。

值得注意的是，楼市惨烈还只是韩国整体经济的一种体现。

据韩联社6月2日报道，韩国央行发布的初步核实数据显示，韩国今年第一季度国内生产总值（GDP）环比增长0.3%。（去年四季度为-0.4%）

今年以来，随着韩国主力出口产品半导体类产品出口的锐减等因素持续发酵，韩国经济遭遇出口下滑、外贸赤字加剧等多重挑战。

数据显示，一季度，居民消费增长0.6%，建设投资增长1.3%，政府消费增长0.2%，设备投资减少5%。出口和进口分别增长4.5%和4.2%。居民消费对第一季GDP增长的贡献率为0.3个百分点，有力拉动当季经济增长。

但相反的是，一季度净出口拉低GDP增速0.2个百分点，贸易收支出现逆差对经济增长带来不利影响。具体来看，一季度出口方面韩国同比下滑了12.6%。

从出口类别来看，韩国一季度出口大幅下降的主要原因是芯片出口减少。数据显示，一季度韩国芯片和其他中间产品出口下降19.5%，与去年同期9%的增长形成强烈对比。特别是芯片出口同比减少40%。作为韩国最重要出口商品之一，芯片在其出口额中所占的比重约为20%。

与中国的贸易数据也不好看。一季度，韩国对中国出口大跌近30%。此前的韩国关税厅数据显示，韩国对华贸易赤字仅今年3月份就达27.7亿美元，韩国对华出口已经连续11个月减少，且连续7个月出现对华贸易赤字。

韩国产业通商资源部的统计数据显示，去年韩国半导体产业对华出口依赖度为40%，如果将中国香港等迂回出口渠道算在内，出口对华依存度则提升至50%。

韩国《亚洲日报》称，受对华出口持续下滑影响，美国时隔近20年取代中国成为韩国最大出口市场。2018年起，美国对华限制政策导致韩国对华出口比重在近5年内下滑7.3个百分点。4月份，韩国“Dailian”网站曾报道称，已经有担忧认为，对华贸易减少带来的危机可能更加动摇韩国经济。

根据观察者网5月16日报道，韩国企业数据研究机构“CEO SCORE”发布数据显示，因为韩国芯片这一样主力产品的出口遇冷，韩国各大企业的营业利润同比都几乎腰斩——309家企业的一季度营业利润同比少了48.8%。

三星电子今年一季度营业利润同比下降95.5% 图片来源：视觉中国

基于此，韩国经济不被看好，哪怕是自己的央行。据韩联社5月25日报道，韩国银行宣布最新2023年韩国经济增长预期，由此前的1.6%再度下调至1.4%；此外，国际货币基金组织（IMF）也把原先的1.7%下调到了1.5%。

经济虚弱，楼市崩盘，但是除这些之外，韩国还在经受一个大考验——人口问题。

据央视新闻5月24日消息，据韩国统计厅24日发布的《2023年3月人口动向》报告，今年第一季度韩国的总和生育率仅为0.81，刷新了有相关记录以来一季度生育率的最低纪录，与去年同期相比减少了0.06个百分点。韩国的总和生育率自2019年第一季度降至1.02后，已经连续16个季度低于1。

2023年第一季度韩国的新生儿数仅有64256个，比去年同期减少了4116个，同比减少6.0%，也同样创下了有相关记录以来第一季度新生儿数量的历史最低值。

此外，今年3月，韩国的新生儿数为21138个，比去年同期减少了1864个，这也是历年3月新生儿数量的最低值。而今年3月韩国的死亡人数为28922人，随着死亡人数超过新生儿人数，3月份人口自然减少了7784人，这是韩国自2019年11月起人口连续41个月自然减少。

图片来源：视觉中国

与此同时，人口加速老龄化的现状，正在困扰着韩国。

据第一财经6月6日报道，近日，韩国雇佣情报院的一份论文显示，在韩国社会老龄化进程日益加速的情况下，老年贫困问题堪忧。该论文援引经合组织（OECD）2020年的数据，韩国老年人贫困率达40.4%，在经合组织成员国中位居第一，远高于第二名美国（23%）和第三名日本（20%）。以2021年为准，韩国65岁以上人群的就业率为34.9%，同样位居经合组织成员国之首，紧随韩国之后排名第二的为冰岛（31%），第三名是日本（25.1%）。同时，34.9%的65岁以上老年人就业率是当年OECD成员国平均水平（14.7%）的两倍多。

韩国学者金允俊表示，韩国老年群体就业率与贫困率均走高，这一现象在韩国并不难理解：一方面，韩国老龄化速度这些年在显著加快，甚至有“跑步”进入超老龄化社会的趋势，另一方面，与主要发达国家的老年人较早退休后享受老年生活相比，当前不少韩国老年人为维持生计仍从事低薪工作。

以上种种，使韩国这个曾经的亚洲四小龙之一，正面临史无前例的挑战，一旦处理不好，可能会进一步滑向更大的危机。