韩版“次贷危机”或引发全球楼市崩盘？

美国大佬挥动加息长鞭，难兄难弟们的日子越来越不好过。

在加息路上亦步亦趋的韩国，恐怕后续再难“踩油门”。因为抑制通胀、稳定汇率和阻止资本外流等目标能否实现尚且成谜，但副作用却已十分明显。

韩国楼市或将成为第一块倒下的多米诺骨牌。

加息推高借贷成本，打击购房需求，使火爆的韩国楼市一夜之间坠入冰窟。不断抬升的贷款利率上升，进一步加重家庭负债压力，贷款违约也可能在短时间内大幅增加，从而令韩国经济陷入新一轮危机之中。

蒙眼狂奔的韩国楼市

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在全球城市房价排名中，韩国首尔以平均房价14万元/平方米位列第二，仅次于中国香港。首尔面积仅为韩国国土面积的0.6%，却居住着全国近1/5的人口，其中的江南区，更是富人区中的“战斗机”。

2019年底以来，首尔市区房价累计涨幅高达46%，随便一套公寓价值两三千万人民币。

韩国房价蒙眼狂奔，主要是疫情之后政府极度宽松的货币政策，加上韩国以半导体、汽车、造船等为代表的出口产业，充分享受了疫后全球市场巨大的需求红利，带动经济加速恢复，韩国房价也顺势而上。

2008年金融危机之后，韩国楼市进入修复期。期间，为提振低迷经济，朴槿惠出台多项楼市刺激政策。到2017年文在寅上台，韩国楼市已经涨价惊人。

随后就是韩国史上最严楼市调控，文在寅大刀阔斧颁布了包括房地产税在内25项政策，但魔幻的是，密集的政策反而让市场陷入住房供不应求的恐慌之中。每一项政策甫一出台，都成了房价上涨的导火索，韩国楼市陷入了“房价越调越涨”的怪圈。

无计可施，文在寅支持率一路下跌。他也坦言，没能成功控制房价，是他任期内最大的遗憾。

时至今日，韩国楼市泡沫化已非常严重，各种投机和贪腐行为导致市场野蛮生长。而且，大量外国资本也加入了这场混战，即便调控吓退了国内炒房者，但对外国游资却是无计可施。而这些外国购房者中，中国人买得最多，美国人次之。

买不起房的韩国人，转而进入租房市场。但韩国畸形的“全租”体制也助长了投机风气。“全租”是指租户一次性向房东交付房屋总价30%-50%的押金，期间不用缴纳房租，租期一般一年以上，到期后房东全额退回押金。房东一次性获得了大笔免息资金，转而投向房产再投资，这对本就疯狂的楼市又是一针兴奋剂。

加息棒槌暴击韩国楼市

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文在寅未竟的事业，在韩国央行连续加息的棒槌下，终于有所起色。

韩国央行10月份再加息50个基点至3%，这是韩国有史以来首次连续5次加息。而去年7、8月，韩国早于美联储踏入紧缩周期，危险似乎早有预兆。

今年以来，韩国房价已连续九个月下跌，上半年全国公寓成交量较去年同期下降50.6%，创出自2006年以来最低水平，全国平均房价下跌0.16%，首尔房价下跌了0.25%，韩国楼市交易正在陷入萎缩。

租房市场，7月首尔公寓租金时隔3年再次下跌，市场对全租需求也有所下降。

看来，无论什么招数，都不如收紧银根来得实在。货币收紧加上经济基本面走低，房价再难坚挺。

过去两年韩国出口繁荣的景象不再，受新一轮经济紧缩周期影响，韩国出口商品从抢手转为过剩。世界各国面临的输入性通胀，汇率贬值等问题，韩国感同身受，高昂的生活成本和负债压力也促使更多人“逃离首尔”，转而流向京畿道、釜山、仁川等城市，这构成了韩国当前主要的经济基本面。

韩版“次贷危机”一触即发

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韩国央行在一份报告中预估，若韩国央行将基准利率上调100个基点，房价可能在两年内下跌最多2.8%。

加息抑制房价的作用算是立竿见影，但房贷利率上升对韩国家庭负债形成了新的压力。韩国近3/4家庭财富与房地产挂钩，今年第一季度，韩国家庭债务与GDP之比高达104.3%，处于全球最高水平，债务压力已成为悬在普通民众头上的达摩利斯之剑。

韩国金融监管机构预计，一旦平均抵押贷款利率从目前的5-6%升至7%，拖欠贷款的人数可能增加到190万人。

政府担心这将带来更多抵押贷款违约，韩国版“次贷危机”一触即发。

保汇率还是保楼市？韩国政府如同走钢丝，稍不留意就可能滑入新的金融危机。实际上，不单单是韩国，目前全球很多国家都面临着类似的问题，极大地考验着难兄难弟们的“内外平衡术”。只不过，“麻绳专挑细处断”，韩国更加岌岌可危。