天河拍出冰火两重天！广州二次土拍209亿落袋，释放什么信号？

今天上午，2022年广州第二批次集中供地正式落下帷幕。

此次土拍一共推出14宗地块，涵盖除越秀、番禺和从化外的8个行政区，总用地面积67.96万㎡，总建筑面积约146.58万㎡，总起价约253.06亿元。

最终共计成交11宗宅地，包含7宗底价成交地块和4宗溢价成交地块，而溢价地块中有1宗触顶待摇号，另有3宗地块未成交，总成交价209.5698亿元。

冷热分化，天河不再是必争之地？

相比今年4月的首批集中供地，这次出让的宅地，质量非常不错，中心区几块万年“只见楼梯响，不见人下来”的压箱底靓地，也终于放出来了。

同时，竞拍条件也有所放宽，有12宗地块取消了竞自持政策，且封顶溢价率也大为降低，给房企让出了更多利润空间。

地块素质大多较好，让开发商看到的盈利空间，参拍积极性明显提升。

但从最终结果来看，与前一次集中供地相比，热度回升不大，流拍率却从5.88%上升到21.43%。

依然呈现出明显的冷热分化。

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土拍仅仅开始几分钟后，14宗地块中，琶洲西区、黄埔隧南路以北、花都广花路、金岭南路、炭步广场以东、黄金围等多宗地块底价成交。另外，还有天河火炉山南麓的育新街、白云小坪村、增城中新等3宗地块因无人报价而未能成交。

而像天河、海珠、荔湾这样的热门地区，则受到房企们的重点关注。

此次天河推出2宗地块，其中燕塘地块三收获了保利、中海、珠实、华润、万科、华发、嘉达等7家房企的报名，不到半小时的时间，54轮竞价后触及封顶价81.1933亿元，进入摇号环节。

而这也让燕塘地块三跻身广州宅地楼面价TOP10榜单中的第5位。

而育新街南侧地块，除了山景外无太多值得称道的地方，价格却死贵，0报价，早早退场。

专家黎文江点评此次天河两宗地块：本轮土拍，“摇号”地块与“价高”无关，与“运气”有关；“流拍”地块与“市场”无关，与“硬伤”有关。

另一方面，相比上次陆居路地块惨遭流拍，这次荔湾算是大出一口气，推出的2宗地块均收获4家房企的报名，并最终溢价成交。

比如南岸路26号地块，经历了17分钟、11轮报价后，最终由珠江实业（广州城更集团）以18.0008亿元拿下，比起拍总价高出2亿元，溢价率12%。

此外，海珠锌片厂南区及橡胶一厂地块临近珠江，位置优渥，但设置了配建安置房源及地块后续土壤修复等条件，最终也并未激起较大的波澜，共录得2次报价，最终由越秀+海珠安居置业（海珠城建）以11.1亿元联合竞得。

因此，此次广州土拍的整体溢价率并不高，剔除3宗流拍地块后，平均溢价率仅为6.5%。

依旧央国企扛大旗

纵观此次土拍，最大赢家无疑是保利。

当日，保利一口气拿下黄埔开源大道地块、荔湾西塱地块、南沙街地块，总计耗资48.8亿元，占总成交金额的23.3%。

除保利外，广州本土国企越秀也竞得2宗地块，掷金近26亿元。花都区3宗地块则都有区属国企宝信的身影，其中广花路地块更联合广州城投拿下。

这次集中供地，拿地房企主力依然是央国企为主，一批“大众脸”民营房企还是没有露脸，缺钱或仍然是主要因素。

最后一起来看看部分重点地块的情况。

燕塘地块三

地块位于天河区梅花园地铁站东面400米左右，并且临近天河-白云边界，主要通过怡新路、燕园路等连通周边的广州大道北、沙太南路等主干道。

西面500-700米左右就是白云山，生态条件不差。

周边既有天河金茂府、恒大御府、广垦天河壹号等楼盘，又有牛利岗等城中村，生活氛围浓厚，但居住环境相对复杂多元。

育新街南侧地块

地块去年曾出现在经营性用地供地蓝皮书中，当时被称为“东大湖地块”，位处天河智慧城核心区中部，华观路以北，往北是火炉山森林公园，东侧紧邻东大湖，是一块依山傍水的靓地。

但同时，南侧为凌塘新村密密麻麻的握手楼，待日后城中村改造后，片区环境才有较明显提升。

另外，清华附中湾区学校二期校园选址地块附近约400米的位置，算是一大看点。

琶洲西区地块

地块关注度不低，毕竟就位于红盘琶洲南TOD北面，两者之间仅相隔一条黄埔涌。

它的优势也更明显，北侧临近主干道新港东路，靠近8、18号线磨碟沙站，南向望黄埔涌，并且比琶洲南TOD更靠近琶洲西区总部区，地段相当黄金。

不过，琶洲西区两宗地块总占地只有15483㎡，其中住宅部分（329地块）更是只有6857㎡，体量比琶洲南TOD小得多。

广州锌片厂地块

地块位于海珠区工业大道北以西、珠江后航道以东，原厂区以鹤洞大桥为界，分为南北两部分。

其中北区距离沙园地铁站较近，但也有约1.2公里步程。南区往南约1公里则有在建11号线南石路站。

地块周边，目前有光大花园、世茂天鹅湾等楼盘，以及广州市为明学校（原北大附中广州实验学校）、宝玉直实验小学（南边路校区）TIT文创园等，生活氛围比较浓厚。

南岸路26号地块

地块西侧紧靠南岸路、内环路高架，可能会受道路噪声影响。不过，这里步程约500米可到5号线中山八站，交通也比较方便。

据小前线实探，地块原用于仓储等用途，主要用于装饰材料、文体用品的批发，目前已基本完成平整。

虽然距离珠江只有300米左右，但中间有金众西关海、保利天珺遮挡，望江估计较难。

西塱地块

地块位于花地大道南渔尾大桥西北侧，紧靠元邦明月水岸住宅小区，西南面为花地河，距离西塱地铁站约1.1公里。

周边除了部分住宅小区之外，现状面貌以旧仓库厂房、旧村为主，生活配套主要依靠西塱站一带的荔塱农副产品批发市场等。