广州卖地209.6亿，天河封顶摇号，哪里能逆风翻盘

冰火两重天。

今天（7月18 日）上午，11宗地，112.7万平，收金209.57亿，2022年广州第二轮集中供地，线上竞拍正式告一段落了。

注：以上均为名义楼面价

如果要用一句话来总结本轮土拍的成绩，阿拆觉得，或许是「平淡之中，带着几分惊喜」。

之所以说平淡，是因为成交金额以及规模，比起去年同期，以及本年度首轮土拍，都有一定程度下降。

背后有几点原因：

1、集中供地由一年三次改为一年四次，平均到每一轮，供应的地块自然少了。

这其实为了缓解开发商的资金压力，和修复市场情绪，广州虽然没有正式发文，但也很好体现在了第一、二轮供应量上。

2、市场信心还在恢复期，外围区域楼市冷淡，地块流拍可能性大，不如另外择机再入市。

我们也看到，本轮土拍仅流拍了3宗，成交量保住的原因，是挂出来的地块，大部分都是有把握的。

3、央企国企兜底，稳住市场。

拿地的，也与前几轮土拍一样，以央企、国企和地方政府平台为主。民企仅嘉达在燕塘地块上露了露脸，其他房企，依旧保持谨慎。

其中，保利无疑是最大的赢家，无论是参与的地块，还是成交金额，说明这家开发商，深耕布局广州。

至于惊喜，是天河燕塘、荔湾南岸仓、西塱以及海珠锌片厂几宗位于城央五区的地块，引来了开发商争斗，产生溢价。

尤其是燕塘地块三，由于少了竞自持环节，很快就被华润、越秀、保利、中海、华发、珠实、嘉达7家房企直接拱到封顶，等待三天后也就是7月21号摇号。

算上配建成本，折合楼面价已超5万/平，成功跻身广州地价TOP10，位列全市第五。

谁能最终拿下，真的要看运气了。

从单价上看，燕塘地块不能算天河的“地王”，毕竟上面还有奥体公园北（合景臻颐府)在；

但81亿的成交总价，却是无人能敌的，并且，这也是天河目前唯一一宗进入摇号环节的地块。

实际上，在行情低迷的情况下，开发商愿意押注重金拿地，对市场预期的拉升和信心恢复，绝对是有帮助的。

但从此，真的就能“接着奏乐接着舞”吗？

其实不然。上述利好信号，都有一个重要的前提——必须是核心区域，核心地块。

我们看看各区表现，就很直观了。

天河：冰火两重天，燕塘摇号、育新街流拍

这次集中供地的“王炸”，无疑是天河燕塘地块三。

开拍不到半小时，直接封顶，进入摇号环节!

杀疯了，5万/平地价，天河北封顶摇号

这一总价新地王，最终会花落谁家，3个工作日内，我们见分晓。

要卖10万+的天河燕塘地块，房子怎么建？拆花和美编，赌上了两顿饭

注：以上为名义楼面价

育新街地块的流拍，此前我们预告过了，蛮有意思的是，很多人并不诧异，反而吐槽“这也算天河”。

天河有地没人要，广州最后楼市信仰破灭？

这其实跟地块素质以及价格有关。

其处于天河边缘，也是智慧城板块的边缘位置，24亿总价，实际起拍楼面价4.7万，周边像样的配套也没有，更别说地铁了。

更重要的是，周边都是旧村，虽然有改造计划，但是时间还长，周边没有迫切的改善、置换需求。

卖给刚需？价格又太贵，46672元/平的实际楼面价，以后肯定是要卖6-7万才回本。

卖给改善？配套又太差，同样的价格，整个市中心能打，能选的又有很多。

流拍这件事，也在情理之中。

拆神

海珠：琶洲西、锌片厂越秀“承包”

琶洲这块地，算得上是近年来最优质的地块之一。

所在的琶洲西区，是海珠的“门面担当”。周边又有地铁8号线、12号线等多条地铁，而且还是南向一线江景，正对着赤沙TOD。

此前，琶洲南赤沙TOD成交价已经摸到了14万/㎡，琶洲西这块地，注定非同一般。

和赤沙TOD地块一样，这宗地也是定向。

开拍秒成交，由越秀地产以148572万的总价拿下，可售楼面价3.3万/㎡。

说起来，本轮土拍的一大亮点，就是大部分地块都取消了“竞自持”规则，地块拍到封顶价，就直接进入摇号环节。

这被视为，让利开发商的一大重要举措。

14宗地，253亿，广州第二轮土拍规则大变，让利开发商

但迟来的锌片厂，却不走寻常路，是本轮土拍中，唯一一宗保留“竞自持”规则的地块。

为什么？背后主要是历史因素，但市场更愿意相信———重要地块，政府希望由运气与实力都强的企业拿下。

锌片厂地块位于广纸片区，鹤洞大桥南广州锌片厂南片区，海珠区沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂，沙园地铁站附近，是一宗江景靓地——

距离珠江仅约300米，北侧的昌岗路油罐，在2016年广州第三批历史建筑名单之列，大概率不会拆除，也不会建起高楼，对于锌片厂来说，江景就是无遮挡的。

不过，房企们还是理性的，珠实和越秀竞价2轮就停止了，最终由后者联合海珠安居置业(广州)有限公司以111,000万元总价拿下。

毕竟，这宗地块，配建成本并不低，且竞得人需负责地块后续土壤污染修复工作并承担费用。

荔湾：“压箱底”宝地，终于争口气了

经历了华夏幸福新隆沙退地，陆居路流拍，荔湾终于支棱起来了。

本次祭出的南岸仓、西塱地块，都颇受欢迎，吸引了保利、越秀、中海、珠实四家房企4家房企的目光，拍出了溢价。

南岸仓地块位于西关，靠近中山八站，往西隔着一条南岸路，就是保利2019年拿下的冷冻厂地块，楼面价约42520元/㎡，至今仍是荔湾标杆。

这宗地，也就是如今的保利天珺，成交价8.5-9.5万/㎡。

不过，这一次的南岸仓地块，江景被天珺、西关海遮挡，素质要差些。

最终，经历11轮竞价，被珠江实业以总价180008万元拿下，折合楼面价33750元/㎡，溢价12%。

而西塱地块地处荔湾老城区，东塱-西塱板块，广钢新城旁，配套较为成熟。

值得一提的是，地块临近花地河，有二线稀缺“河景”资源。

随着去年234地块的成交，广钢的宅地供应，也正式宣告结束。

对于西塱地块而言，这也是个不错的入市时机——广钢没地，开发商们不免会把视线转移到周边。

保利拿下，倒不让人有多意外，毕竟这是广钢的“大地主”了。

总体来说，成绩还是不错的，希望能抚慰此前倍受打击的市场信心吧。

白云：小坪流拍“哭唧唧”，黄金围幸有市交投兜底

小坪村政府收储地块,邻近白云山，位于白云区南部，距8号线小坪站约500米，邻近华南快速、环城高速。

地块周边商业、医疗等配套较为齐全，有成熟商圈百信广场、白云新城等商圈。

素质多差，倒谈不上，无人问津的原因，可能还是跟小坪旧改推进情况有关。

黄金围货运站地块，用地面积16.5万平米，建面20.5万平米，容积率1.4。

总的来看，地块的品质还算是不错的，距离已开通地铁不远，同时周边规划有地铁29号线与34号线，北侧1公里内就到江边。

规划上，最有白云湖数字科技城的加持。

按照《广州市珠江沿岸高质量发展规划（草案）》征求意见稿来看，黄金围属于中心城区段75公里西侧的起步区。

也就是说，这是官方盖章为主城区。

短时间内，白云的发展中心，依旧在白云新城，等到白云新城的价值被吃透之后，白云湖科技城随着城市面貌和产业的不断升级，人口也将持续涌入。

这次市交投底价兜底，大概率不会自己开发，而是引入其他开发商合作。

黄埔：保利底价竞得开源大道以南，隧南路以北地块

这宗地，位于开源大道以南，隧南路以北，有山景优势，周边汇聚了众多大型小区，居住氛围颇为浓厚。

并且，周边聚集了华甫荷村、洋城、刘村格岗等几个旧改，城市面貌与相关配套，未来还能再上一个层级。

但这一片，堵车是家常便饭。并且，由于永和隧道就在附近，噪音、废气隐患也不容忽视。

并且，虽是底价成交，但实际楼面价也去到2万/㎡了，并不算低。

隔壁的岭南雅筑，二手成交单价普遍在3-3.5万/㎡之间，对比之下，这块地并无价格优势。

花都、南沙、增城：底价、兜底、流拍...

花都区属国企宝信，再次出现了，自己兜了两宗，联合了广州城投，兜了1宗地。

最便宜的，是炭步广场以东地块，名义楼面价仅2163元/㎡。

同是70年居住用地，但这是一宗全自持保障性租赁住房，项目建成后只办理一个不动产权证，不得分割处分，抵押、转让须整体一并办理。

南沙金岭南路地块，位于明珠湾起步区，慧谷西板块，由保利竞得。

板块定位为商务科创融合区、更新转型示范区、滨江休闲文化岛，规划片区居住人口10.4万人，将配套建设九年一贯制学校4所，小学1所，幼儿园11所。

不过，距离规划，目前距离还有所欠缺，尤其是教育、商业及医疗配套。

而增城中新新福大道东侧地块，则因无人出价，以流拍告终。

不难看出，只有中心城区的核心地块，才能“打动”开发商，产生溢价；边缘地块、外围区，以兜底、定向为主。

这直接关系到新房价格预期，注意，是预期，不是决定性作用。

市场分化下，城央核心地段，更稳；

外围区市场，库存量足，减少供应短时间内不会引发剧烈的波动，对刚需自住依旧友好。