香港地产黄昏：写字楼空置、豪宅被抛售，五大家族第三代面临转型

众所周知，香港长江实业的李嘉诚家族、新鸿基地产的郭得胜家族、恒基兆业地产的李兆基家族、新世界集团的郑裕彤家族和九龙仓的包玉刚家族长期主导着香港的房地产行业，香港有着全球最贵的房价，与五大家族不无关系。

近两年，在香港地产各种“内忧外患”因素发酵之下，坐拥香港大量地产的香港五大家族资产开始大幅度缩水，四大家族为代表的地产行业开始进入凛冬。适逢家族第三代接班陆续上位，如何面对有史以来最大的转折，将是考验他们的最佳题材。

3月，疫情过后，香港冷清的市面突然涌来大陆热情的同胞，零售和餐饮迅速复苏，然而，在流失25万中产专业人士和相当数量的外资机构之后，香港不得不面对萎靡的地产市场。

去年8月，香港私人住宅售价指数报368.2点，已经创2019年3月以来的新低，今年4月该指数报354.2点，继续创下新低，显示住宅市场价格一路在下挫。

在商业楼宇方面也不乐观，根据差饷物业估价署5月份最新公布的报告，除港岛中区外，所有分区的甲级写字楼均录得双位数的空置率，使全港写字楼整体空置率升至14.4%，甲级写字楼空置率亦升至15.1%，创下24年新高。

例如，李嘉诚旗下长江集团中心的空置率达到25%，旁边正在兴建的中心二期只签了一名租客；而李兆基旗下恒基地产建项目TheHenderson出租率亦只有30%。

屋漏偏逢连夜雨，在市场憧憬政府限制境外人士炒楼的高税收政策一直未能取消之时，香港特区政府发展局6月12日还正式宣布成立北部都会区统筹办事处（北都办），以统筹、倡导及推动北部都会区的发展。

“北部都会区”靠近深圳河套地区，可额外开拓约600公顷用地作住宅和产业用途。整个项目完成后，总住宅单位数目将达90.5万至92.6万个，容纳约250万人居住。这也直接意味着未来香港住宅和商业楼宇的供应量将大幅增加，房价无疑将遭受重压。

手握大量房地产大家族必然面临资产缩水的压力。与此同时，英国金融时报估计，在疫情以来的4年间，香港传统的四大家族的房企股价下跌超过三分之一，市值蒸发了近500亿美元。

近两年，适逢五大家族二三代交接过渡期，如何面对香港及地产企业有史以来最大的转折，将是考验他们的最佳题材。

【一】房价全球最贵？理由不再充分

3月份，香港高端写字楼的价格已经较2018年峰值下降了26%，租金也比四年前下跌了29%。

但是，跌势似乎在继续。在租金方面，6月6日，穆迪发表报告预计香港地产商未来12至18个月的写字楼租金收入将有约3%至4%的按年下跌。

这对于物业所有者来说并不是好消息。据世邦魏理仕估计，2023年总体写字楼的价值将下降5%-10%。

房产估值在下挫，近期一笔交易可以反映：香港私募股权公司Pamfleet在2月份以3.5亿港元（4,500万美元）的原价出售了一栋商业建筑，此前它对外要价6亿港元无人问津，它们是2015年购入该楼宇，意味着香港目前写字楼的市价跌回7年前的水平。

彭博行业研究分析师PatrickWong和KenFoong在报告中写道，香港写字楼价格大幅下跌，空置率处于超高水平，可能会促使更多中资开发商通过出售不良资产来亏本处置地产。他们表示，写字楼价格自2018年以来已经下跌逾三分之一，今年可能还会进一步下跌。

纵观原因，目前国际贸易的放缓，外贸型企业扩充需求仍低靡，反映在香港就是缩减规模和开支；其次，随着中美紧张局势加剧，中国的商业环境有所变差，不少外资机构搬离到新加坡，同时欧美金融机构不断暴雷自身难保，西方金融机构不再考虑保持在亚洲和中国的业务，金融行业在香港写字楼市场占据大约30%的份额。

此外，五大家族继续扩大写字楼的规模，今年香港甲级写字楼新供应增加，将令本已高企的空置情况进一步受压。叠加政府不再视卖地收入为未来财政收入核心来源，毅然加大北方都市区的开发，提高普通居民的居住环境，实际上香港地产已近黄昏。

【二】第三代崭露头角，再不转型就晚了

随着五大家族第一代陆续隐退或去世，二代的视野和知识结构其实与一代传承的地方非常多，更多属于稳定家业思路的作用，对企业的经营与一代几无差异。反而，近年来崭露头角的三代关注的方向开始呈现多元化，去地产化。

目前，五大家族中，李嘉诚和李兆基家族三代年幼，其余三大家族三代则开始在家族企业和社会崭露头角。

5月30日，香港公布特首政策组专家组名单，合共56人，其中经济发展组成员包括恒基地产主席李家诚、新鸿基地产执行董事郭基辉。李家诚为李兆基为次子，与新鸿基郭氏家族三代郭基辉同列。

根据胡润研究院、白酒品牌衡昌烧坊联合发布的《2021衡昌烧坊·胡润百富榜》显示，郭基辉的个人财富高达470亿元人民币，是香港最新榜单上榜的年轻富豪之一。

郭基辉出生于1983年，现年39岁，现任香港新鸿基地产发展有限公司执行董事。郭基辉是典型的家族三代，郭基辉的爷爷，是香港新鸿基地产的创始人郭德胜，郭基辉的父亲则为郭炳江。

郑裕彤家族也是三代开始上位。2012年，郑裕彤正式宣布退休，66岁的郑家纯成为新世界发展和周大福的董事局主席。同年，郑裕彤的三代、郑家纯的长子郑志刚崭露头角，被委任为新世界联席总经理。

郑志刚出生于1980年，曾就读于哈佛大学。2007年，郑志刚主管新世界百货上市的工作，并开始在新世界集团中以执行董事的身份亮相。2015年，郑志刚出任新世界发展的执行副总裁兼联席总经理，因此被外界认为是郑氏家族的未来接班人。

与一代二代积累资本不断重投地产不同，三代普遍在欧美受过教育和有大行职业经历，对于投资项目，尤其非地产项目更感兴趣。

6月初，郑志刚宣布落子中国新能源版图，战略投资了美股上市公司能链智电，这是一家中国新能源服务公司。根据公告信息，郑志刚参与了该公司350万股美国存托股票（ADS）的增发，一起入局的还有香港中誉集团等。

实际上，华人家族企业从一而终有逾百年的历史并不多，富不过三代的情况依然普遍。

据香港科技大学财务系兼任教授、陈江和亚洲家族企业与创业研究中心主任金乐琦教授研究发现，由中国人创立、目前仍由同一家族营运，且年收入超过5000万美元的企业，目前只找到7家，包括李锦记、利丰集团、余仁生、永安百货、泰昌祥航运、万邦航运以及皇家雪兰莪。

虽然经常听到有些公司庆祝150周年，但其实他们只是从别人的手上买来这家公司，而不是自己建立。我们估计，即使能追踪全球华人企业，这个数字也不多，可能只有20家。如果计日本人的百年家族企业，可能会有上千。