天河五知名小学学位预警解读，有点凉，但不是颠覆

昨日天河区教育局发布《广州市天河区教育局关于印发2021年天河区义务教育阶段学校招生工作细则的通知》，当中提及到天河五所热门小学学位预警。

文件原文可在下方阅读原文查看。

我打电话到上述小学求证，消息属实；学校人士表示，对口地段的房产的不动产权证登记时间于2021年8月31日后的，若当年学位招生已满，有可能实行区域内统筹入学。排序时间以不动产证登记时间为准。

也就是说，买房早的，能优先入学，买房晚的，又运气不好遇上学校招生名额满的，就要统筹到附近别的学校了，肯定不会是上述的知名小学了。

如果不动产证在2021年8月31日前登记的，不受新政影响。

学校人士也表示，今年的学位是够的，对口业主都能入读。

刚好，昨晚中央政治局会议也提出，防范借学区房炒作房价的风险；相信，这也是接下来调控的主基调，防范学区房炒作，推进教育资源公平化改革。

影响一：赶尾班车入学买房没意义了

说回天河五小学学位预警这个消息，影响真的挺大的，首先，是针对每年赶在入学前尾班车买房读书的购房者的，以后就行不通了，你房产持有时间短，就没有优先入读资格，买来也没有用了。

影响二：对口学位房价值下降

华阳，龙口西，天府路，体育东兴国学校这几个学校的对口房子刚涨完一大波，现在一来这个政策，就价值下降了。

很简单，学位不确定，这些涨完一大波的学位房，有可能就凉快一段时间了。如果按房屋质量看，这些房子如果没有了入学的确定性，就不值现在这个价了。

如果是学位壳，就更扑街了；本来居住属性就不高了，贬值会更明显。

影响三：替代学校要升温了

比如说逃过一劫的华景，短期内会多人去买了；还有周边的五一小学，汇景，和体育东小学等等。

但也要注意风险，人多了后，一样会预警，一样是同样的结果。试问苍天饶过谁。

最利好的就是越秀的学位房了，严格来说是东山口；特别是近日越秀区出台了《2021年集团化办学的战略》。天道好轮回，接下来又是越秀学位房辉煌的时刻了。

总体影响，价格要降温了

首先，学位壳有点凉了，先是上述几所小学的学位壳凉了；但预料政策有可能在全市扩大范围执行，也会影响到其它地区买学位入学的业主的信心。

其次，上述几所小学刚涨完一大波的优质小区也要凉快了，价格应该要调整了。在大涨的基础上，在当前全市房价调整的主基调上，再来这个利空消息，确实会打压一下市场情绪的。

学位房还能不能买？

学位房还是能买的，无论是上述的天河知名小学学位房，或是全市其它地方的学位房，还是能买的。

但买的角度主要是考虑自用了。先考虑入学后10几年的居住和学校问题吧，升值次要了。保值功能还会有，好小学毕竟是稀缺的，不是说改个名字就行的，但升值方面可能会削弱了。

以这种教育资源平均化的改革思路推算，接下来买学位房就不要抱太大的升值希望了，有些地区没轮到是因为时候未到而已，早晚会到的。

总的来说，全市好的学校就那些，需求依然会长期存在的。也不是说教育公平化就能让整体平均的，这个短期内是很难平均化的。

既然是以不动产证登记时间来排入学次序，如果需要未雨筹谋的购房者，还是可以趁本轮调整购房的；提前布局，持有几年再入学呗。现在是持有时间越长越有优势，越优先入学。这些学校学位还是很多的，你持有几年再入学的话，我觉得还是大概率能进的。

只是突击买房入学这个路子已经走不通了。

不过，新政是执行时间是8月31日，预计上述几所学校的学位房会有一波尾班车买房潮，购房者出于自用的目的，赶在执行日期前出证。

特别是明年要入学的，就可能要在现在买入了，即使是现在买入，也是能赶在8月31日前出证的。

同样反向思考，如果未来天河热门小学的入学人数因为新政降低或稳定了，会不会也保障到天河直升初中的名额呢？因为大部分买天河学位房的家长，更看中的是初中的直升。

按之前的政策，后面天河的小升初如果满员也是会统筹的。那这样控制了小学人数，是不是对初中的直升起到一定的保障作用呢？这也是值得观察的。

总的来说，之前涨得多的学位房会降温，学位壳影响会大些。学位房已经不适合用作纯投资了，但在自用角度考虑，依然是有价值的。

在保值方面，读完书都持有10几年了，只要学校是受欢迎的，需求依然存在，升值空间依然会有的，跟个通胀依然是没有问题的。

人人读东风东，人人读华阳这种教育公平化，是不容易实现的。

本次新政对这些学位房的利空影响会有的，但不会是颠覆，只是令想买的人提前买，令想单纯投资的人放弃而已。

事实上，我们接触的案子中，单纯买学位房用于投资的人真的很少。

幻想一下，什么政策对学位房的打击最大？

多校划片可能是，但也不是。

比如越秀和天河这两个教育强区实施多校划片，那大家依然会去这两个地方买房，毕竟读上好学校的机率还是这里最高。

比如龙口西的房子，石牌小学的房子同样有机会摇号到华阳的话，那这一带的买房需求依然是大的。如果水荫路的房子也有机会摇东风东小学的，那水荫路房子的需求也会增大。

只是对原华阳，原东风东小学的学位房打击大，但也利好3公里范围内的房子。

说到底，教育资源公平化改革，只是从以往的点（对口地段），慢慢变到面（学位片区）。只要区域内学校是受欢迎的，无论怎么改，有可能入读好学校的房子都是受欢迎的。

可能是以往针对单一房子，以后就分摊到几公里的片区。但无论怎么变，天河北和越秀的教育强区地位，都是不会变的。

最颠覆的，就是这所学校不行了。但广州近几十年的历史，都没有发生过名校衰落的案例 。旧步前小学算不算衰落？

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