深圳楼市：二手房再破7000套！新房3天4盘破百亿！

继7月“淡季不淡”之后，深圳楼市8月继续稳中运行，新房住宅成交3038套，环比下滑16.3%，一者是网签数据滞后性，二者是淡季看房量出现萎缩，三者是7月入市项目零星可数；二手房方面，成交7291套，环比下跌5.3%，淡季中持续高位走量实属难得。

整体而言，8月楼市在网签层面成交不算差，虽较7月略有下滑，但依旧强于1-3月和6月市场；真实市场层面，特别是“深圳建设社会主义先行示范区”利好消息释放之后，外地客来深抢占公寓，尤为火爆，多盘日销破亿。

“先行示范区”消息公布次日，个人表示2019年”金九银十“可期，明显会强于去年同期，一来可以参见2月粤港澳大湾区规划公布后，3月立竿见影市场出现火爆，4月持续高位跑量；二来是”金九银十“前夜，深圳4盘抢先开盘，去化可观，短短3日破百亿，侧面映衬”金九银十“市场。

接下来，简单看看8月市场成交数据、后市市场表现以及将要开盘入市项目。

01淡季不淡，8月二手成交再破7000套！

据房BOSS统计，8月新房住宅成交3038套，环比下滑16.3%；二手房成交7291套，环比下滑5.3%。相比7月市场，整体表现略有下滑，但依旧处于平稳态势，明显强于1-3月和6月市场。

如何正确解读？

01.网签数据滞后性。当前8月数据大部分来源真实7月数据，并且可以看出7月虽是传统淡季但市场并不淡，特别是二手房市场依旧成交破7000套。

02.看房量出现萎缩也是事实。从链家数据来看，7月看房量出现较为明显的下滑，由于传统淡季濒临，购房者因气候原因看房积极性不强烈。8月整个上半月实际也相差不大，但下半月出现较为明显反弹。

03.利好释放，市场出现反弹！从深圳中介协会数据来看，8月第三周（8月18日）尾”先行示范区“消息释放，接下来一周出现较为明显反弹，涨幅达到11.6%。

04.外地客来深扫货，公寓市场火爆会持续一段时间，但新房住宅数据无法体现公寓成交量（商业+办公类），即9月网签数据不能真实代表8月市场。

05.”金九银十“前夜，深圳4盘开盘热销，短短3日破百亿，为”金九“市场打响第一枪。

02731新政半年后，市场反弹回归正常！

据房BOSS制作2016-2019年深圳二手房成交量走势图，可以明显看出深圳近4年楼市行情冷热走向，具体可以简述如下：

·2016年3·25政策颁布：”社保1改3，贷清首付至少4成“，楼市开启3年之久的横盘降温模式。诱因在于2015年底到2016年头市场过热，刹不住。

·2016年10·4“深八条”颁布，调控加码再补刀：”社保3改5，认房认贷，有贷首付5成“。诱因在于”3·25“政策效果有限，市场高位跑量，频频有回暖迹象。

·2017-2018年市场持续一年半左右平稳运行之后，”3.28“三价合一调整，市场适应能力强，不足一个月反弹，基本没多少影响。

·2018年7·31限售新政颁布，市场立刻降温至冰点，一二手房全线冷冻，成交惨淡。

·2019年3月，历经半年左右，受开春多重利好（粤港大湾区规划落地、利率上浮下调等），市场出现反弹，连续半年之久高位跑量，成功回归限售之前市场水平。

从以上市场行情分析，可以发现以下几点：

01.当前市场处于深圳楼市正常水准，冷热均衡，侧面来看房价不会大涨，也不会大跌。不过，楼市分化持续，3年不涨的地方依旧不涨，年年小涨领跑的地方继续小涨。

02.淡季有机会。言外之意，近一年的深圳楼市，真正抄底的时机在去年年底，大概10-12月左右，1月开始挂盘价出现上调苗头，开春2月最为明显。

03."金九银十“连续两年冲刺失败，2019大概率突围成功。2017-2018年两年”金九银十“实际是失败的，无论新房还是二手房成交均为一般，原因在于前后处于政策打压有效期内：2017年”金九银十“失败是处于2016年10·4“深八条”有效期内；2018年“金九银十”失败是处于2018年7·31限售新政有效期内；2019年“金九银十”大概率成功，一有政策宽松，二有利好刺激，三有需求旺盛。

04.时间证明：越早上车越好，依旧是对的。2016下半年到2019年当前，楼市横盘期，炒房客开始焦虑，毕竟资金是有成本的，同时各种GPGD、打新、法拍房、小产权、回迁房等渠道开始失效，或者叫做成本升高，单人作战转变多人合伙，或者玩不动退出市场。对于刚需而言，房价不涨，有利慢慢挑，但好产品越销越少。

05.流传一年多”上调豪宅线“消息基本已经淡忘于市场之外，没有理由再来刺激市场，毕竟当前楼市成交量和行情不算差。

03“金九银十”前夜：4盘，3天，破百亿！

尽管7-8月新房整体入市项目屈指可数，但临近9月深圳3天连开4盘，销售额破百亿。

01

华盛珑悦突击开盘

成交186套

8月29日夜晚，原定于31日入市的华盛珑悦提前开盘，推出855套住宅，户型建面89-383㎡，均价6.75万/㎡（含装修），单价区间6.1-10万/㎡，总价区间555-3795万/套。据爆料，开盘当天享4个99折优惠，当天售出186套，总货值超过10亿。

不过，开盘当天华盛珑悦主推C、D座370套，到访客户205批，成交186套，据KFS透露客户转化率超90%。

02

正大二期推308套

劲售约9成

8月30日晚，正大城二期低调开盘。项目二期本次备案307套住宅，户型建面约66-111㎡，均价约5.1万/㎡，单价区间在4.8-5.4万/㎡，总价区间在331-580万/套。

据悉，当晚无折扣，劲售约9成，总货值超过10亿，其中65/67㎡售罄，72㎡2房、81㎡、88㎡所剩不多，加推部分90-140㎡房源。

03

天健天骄售出410套

去化8成，逾50亿

8月31日下午，景田天健天骄开盘，推出南苑A栋、B栋1单元和B栋2单元，共515套住宅。项目户型建面约92-171㎡2-4房，均价约10.5万/㎡，装修费6000元/平另算，单价区间在8.8-12.7万/㎡，总价区间在821-2146万/套。

据爆料，现场无折扣，当天开盘售出410套，去化近8成，销售金额逾50亿。

04

中洲湾当晚售出800套

投资客占大部分

8月31日晚，中洲湾项目采用网络选房，选房后进行现场签约。本次备案房源共2158套，主推建面约35-85㎡1-3房，均价8.5万/㎡，总价区间在287-1273万/套。

据爆料，现场两个98折优惠，还有额外全民砍价活动，5万+点击率1个折扣点，10万+点击率2个点。最终从线上选房情况看，已选房源近800套，总货值超过25亿。

04下半年开盘入市项目一览

备注：仅供参考，具体以开发商公布为准。

今年下半年全市预计还有73个项目等待入市，其中24个项目为纯住宅项目，占比为33%；另有30个项目含住宅产品。

05总结

整体而言，2019年”金九银十“基本已稳，特别是自”先行示范区“利好消息公布之后，新房公寓类产品成交火爆，二手房部分区域改善物业稍有加速。

另外，随着时间推移，深圳新盘限价政策正呈现逐步放松态势，不排除未来有新盘开盘价超出意料之外，最明显是今年入市改善类物业均突破10万+，刚需盘也出现一定上浮，比如正大城二期均价5.1万/平，去年一期均价仅有4.6万/平。（点击查看：深圳楼市：限价红利消失！市场价成为主流！）

因此，当前楼市整体形式处于大好态势，限价放松、”示范区“利好消息、房贷利率温和等综合下，会倒逼刚需做出选择。

认识作者，探讨楼市