中信国安府的秘密。

作者 | 唐吉诃德

来源 | 天天财经116

能让亿万富豪甘愿顶着北京40度高温乖乖排队看房，西城区豪宅项目中信国安府做到了。

顶层能看到故宫 茶水费就要160万

本月中旬，中信国安府一期挂出了一套唯一在售的二手房，单价高达25.5万元/平方米，当时网上有张照片流传出来，一群穿着朴素的亿万富豪徘徊在小区门口，就为了看一套房。

在需要验资2000万的情况下，周末仍有近50组客户去看了这套房，可见其抢手程度。

而中信国安府二期沉积多年后，终于在端午假期获批预售证，验资排卡时间只有3天，验资门槛最低为1000万元，6月27日开始摇号、选房。

中信国安府二期位于西城区二环里宣武门，毗邻西单、大栅栏等商圈，距离天安门仅1.5千米，顶层的房子能俯瞰故宫。据悉该项目在设计规划中，将明代大学者朱彝尊的四合院故居包括在内，后者1984年便已被列为北京市文物保护单位。

据了解，中信国安府二期单价在13万元/平方米-17.5万元/平方米不等，根据界面新闻的报道，有意向购房者需要缴纳160万元茶水费，并信誓旦旦保证“茶水费不是白花的”。

除了看房门槛高，付款要求也很苛刻，选房当天就要一次付清房款，即使是贷款客户也需要交总房款80%以上，否则就被pass出局。

国安府的原主人是北京庄胜房地产开发有限公司，董事长周建和出生于湖南，秘鲁国籍，其白手起家打下的商业帝国横跨美国、日本、欧洲、东南亚、港澳等地，涉及行业包括地产、百货、矿业、贸易等。

周建和曾以35亿元身家登上《2003年胡润中国百富榜》第12名，但在2009年却因巨额债务问题，不得不转让国安府所在地块。

“隐身人”富豪周建和与国安府的秘密

1990年1月，周建和在香港成立庄胜有限公司，两年后的9月，北京市赴港招商团邀请其北上掘金，北京庄胜就此成立，参与北京市宣武门地段的旧城改造，这也是北京首家由外商投资的房地产开发公司。

按照当年的招商计划，北京庄胜获得了宣武门南部一块面积约25公顷的土地开发权，这个离天安门仅2公里的宣武门旧城改造项目，一期被开发出了写字楼庄胜广场和庄胜崇光百货，周建和曾向外界透露，庄胜一期土地证是北京的00001号。

周建和资料图

而剩下尚未开发的二期土地，共分A-G七个地块，在规划中属于北京二环内唯一住宅项目，当时被称为庄胜二期，也就是如今名为“中信国安府”的用地。

周建和当时向银行申请了一笔16亿的贷款，原计划先拆迁一块地，开发部分房子，出售后回笼资金再继续拆迁开发。但后因政策变化，这种边开发边卖房的模式无法再继续，且需要一次性缴纳土地出让金等费用，北京庄胜因资金紧张导致项目陷入停滞。

截止2003年3月，北京庄胜已欠下数十亿债务。2004年，中国银行以剥离不良贷款的方式，将含有北京庄胜贷款的资产包转给了中国信达旗下的信达投资，后者介入成为庄胜二期项目债权人，“中信国安府”故事的第二位主角登场。

2009年10月，信达投资与北京庄胜签订《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议》等一系列协议，债权人信达投资以32.59亿元受让庄胜二期土地，晋升为“地主”，继续对该项目进行开发投资建设，并对北京庄胜进行债务重组。

在信达投资及北京庄胜签订合作协议后，前者成立了项目子公司北京信达置业有限公司，该公司由信达投资出资且100%持股，而北京庄胜将在完成相关手续后，把项目过户或更名至该公司名下。

在不良资产处置方面，信达投资是高手，但在房地产开发方面却有些力不从心，信达投资开始寻求项目转手。2011年，信达投资公开挂牌转让其持有的信达置业65%及以上股权。2012年，中信国安集团以13.6亿元公开摘牌取得了信达置业100%股权，并同意承继全部相关义务。

但因此前信达置业的股权纠纷，2013年北京庄胜将信达投资、信达北京分公司、信达置业告上法庭，要求解除相关协议，返还A-G七个地块的权益，并支付违约金10亿元。

2017年3月24日，最高法做出终审判决，认定信达投资出售股权予中信国安为恶意违约行为，北京庄胜有权解除相关协议。A-G地块的权益将以15年前的价格归还给北京庄胜，信达投资方面还需向北京庄胜支付10亿元违约金。

由于中信国安承继了信达置业全部相关义务，返还地块项目权益的重担就落到了中信国安身上。

本想吃肉喝汤 结果坑了自己一把

对中信国安来说，这意味着高价所得的土地可能要归还原主人，此前的投资很可能付诸东流。中信国安的成本不仅包括13.6亿元股权，还包括27亿多元的代北京庄胜偿还的债务，此后还投入了拆迁费、财务成本和工程成本，自2012年正式接手庄胜二期后，中国国安在这一项目上投入的总成本已达200亿。

作为第三位主角登场，中信国安本想分一杯羹，结果将自己推入了“泥潭”中。中信国安也怒了，开始加入信达投资与北京庄胜的官司缠斗中。

中信国安多次向相关法院递交请求书，要求撤销强制执行的裁定，判令北京庄胜不得享有地块项目权益，理由在于其已经为该项目投入巨大成本，若无法继续项目开发，将导致公司巨额损失以及业主无法获得房屋，影响社会稳定，导致国有资产流失等。

40亿的“国安府”压垮了2000亿的中信国安集团，面临严重的流动性危机。

2019年8月，中国经济网的一篇报道显示，彼时国安府项目已经烂尾10余年。这10余年间，伴随着数次停摆和诉讼，楼盘售价已经从8万元/平方米飙涨至18万元/平方米。但中信国安集团在这一年却爆雷声不断，先后有8只债券构成违约，涉及本金共150亿元左右，另外其所持有的3家上市公司，股份质押率近100%，全部被司法冻结。