住建部：探索建立房屋养老金制度！要破解房屋维修难题

当房地产市场从增量时代转变为存量时代，房子有效供给不足的问题已基本解决，而总量天花板之下，摆在市场上的问题是仍有相当一部分老旧房屋存在质量隐患的问题，房子“养老”问题成为大众关注焦点。

日前，住建部与中国银行在会面交流时提出了“探索建立房屋养老金制度”，该消息广泛引起讨论，被业内人士认为具有风向标意义。

6月26日，住建部部长倪虹会见来访的中国银行董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。其中，明确提出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

什么是房屋养老金？

“所谓的房屋养老金，通常指的就是住宅专项维修资金。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，住宅专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

南都·湾财社记者注意到，住房维修资金制度始于1998年，最初叫做房屋维修基金。2004年，房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。其缴纳标准也由最初的“按购房款2%-3%的比例缴交”变为2008年的“按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴交”。按照2007年重新修订的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。但在业主委员会成立之前，该资金一般情况下由房地产行政主管机关来代管。

而在深圳，早在2008年10月1日，深圳印发施行《深圳经济特区物业管理条例》中便正式设立物业专项维修资金制度，其中包括了首期归集的专项维修资金（即原房屋公用设施专用基金）和日常收取的专项维修资金（即原住宅本体维修基金），并于2010年9月10日出台《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府〔2010〕121号）对物业专项维修资金管理制度予以细化。

陈霄认为，房屋养老金制度正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。而该制度提出的背景正是当前全国重点城市迈入存量房时代，大量老旧小区面临着维护更新的问题，房屋安全隐患问题也日渐突出，如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等，威胁着居民群体的安全，鉴于存量房规模的庞大，并且现有的住宅专项维修基金远远不能满足需求，市场亟须建立完善的制度，为老旧小区提供“养老保障”。

为什么要推进房屋养老金制度？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，推出房屋养老金具有急迫性。具体数据来看，目前我国有500亿平米住宅，本世纪20年建设了200亿，大概300亿是上世纪建设的。大量的房子开始进入中老年了，而且过去20年，建房子的速度快，难免存在质量的问题，但在快速发展期被掩盖了。现在，房子质量问题、维护的问题开始显现，包括地下管线、房屋本体等。近期，各地相继爆发出来的因装修产生的风险，与房屋本体质量隐患，到了需要维护的时候，有很大关系。

另一方面，推进房屋养老金制度也能更好地防范地产金融风险。他强调，房子是居民最大的财产，占到居民财富的60%-70%。未来，房屋的性能能不能维护好，关系到居民居住的舒适性，同时也关系到房地产存量信贷质量的好坏。房屋维护得好，房价就能得到支撑，存量房贷的不良率也会保持在较低的水平。

事实上“房屋养老金制度”并不是首次被提及，早在2022年5月，住建部便部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

中指研究院认为，本次倪虹部长再次强调“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

房屋养老金制度如何实施？

2023年两会部长通道上，倪虹部长曾提出要持续推进老旧小区改造，抓“3个革命”，“楼道革命”“环境革命”“管理革命”。

“推进这些工作，其实就是房屋养老，需要金融资源的支撑。”李宇嘉提到，二十大提出，打造宜居、韧性、智慧城市，房屋需要养老金，社区、街区、城区等，都需要实时更新改造，数字化、智能化、配置新型基础设施，这些都需要金融资源的投入，与房屋养老金契合在一起。但实现资金的投入与产出平衡，是商业性金融资源进入的关键。因此，就必须要建立合理的商业模式、居民付费买服务的模式等。

在实际操作层面，近期多个城市都在出台相关的管理办法。今年4月1日，宁波新版“房屋养老金”管理办法出台，《办法》共41条，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容。

对于交存标准，《管理办法》明确，专项维修资金的交存标准为本市房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八。具体由市住房和城乡建设主管部门确定，报市人民政府批准后公布。

在陈霄看来，目前业内关于房屋养老金的资金来源等问题，尚待讨论。比如，有建议主要是从土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，也有建议可由公共账户和个人账户组成。而在本次住建部与中国银行的交流时再次提出探索建立房屋养老金制度，或也传递出未来可能会由政银合作的方式，探索房屋养老金制度的推进实施。

南都·湾财社记者 孙阳