深圳楼市：曾经的网红“神盘”跌落，当心高位接盘！
【导读】往期问答收录在“买房的大师兄”百家号，关注看更多问答具体买房问题请私信提问1、问：大师兄好，想请教下。准备卖掉百花双实验的学位房，置换一套更大一点的四房。自住+增值兼顾，很喜欢水榭花都的小区环境，不知道现在买入，是否合适，会不会高位接盘？希望得到您的指点。答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐...
往期问答收录在“买房的大师兄”百家号，关注看更多问答
具体买房问题请私信提问
1、问：大师兄好，想请教下。准备卖掉百花双实验的学位房，置换一套更大一点的四房。自住+增值兼顾，很喜欢水榭花都的小区环境，不知道现在买入，是否合适，会不会高位接盘？希望得到您的指点。
答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是现在的大学区政策，名校集团化，校长轮流制对学区房釜底抽薪。三是百花真的太老了，居住品质真的很差，不是刚需真买不下手。
福田未来最大的增长点就在香蜜湖新金融中心，围着香蜜湖一圈，还有原来的美食城，香蜜湖度假村那一片。对标北京金融街，上海陆家嘴，香港中环，逼格非常高。香蜜湖一号，水榭花都，熙园这都是香蜜湖第一梯队豪宅，又有香蜜湖新金融中心加持，永远是深圳天花板！
2、问：您好，我在福田的市民中心上班，准备入手一套这片的学区房，300万的首付，3成，大师兄有没有什么好的推荐？谢谢！
答：300万现金如果直接买福田，可以考虑一些二梯队的学校，比如石厦片区的石厦学校九年制，红岭中学石厦校区+荔园小学众孚校区+益强小学，保税区的福田外国语南校区九年制+福苑小学，莲花片区的莲花中学北校区+美莲小学，深大附中创新中学（原北环中学）+景莲小学+新莲小学，景田片区的红岭科技中学+红岭科技小学+荔园外国语小学（狮岭校区），这些二梯队学校片区学区溢价没那么高，性价比更高！
3、问：您好，我们现在首上资金300W，准备入手一套带小学和初中的学区房，兼顾投资。请老师帮忙推荐一下。谢谢！
答：300万资金可以挑选800-900万的标的，福田可以看看梅林片区的深中梅香学校，还没出成绩，有可能会有惊喜，楼盘关注嘉鑫阳光雅居，绿景虹湾花园。南山可以看看中科院先进实验学校，楼盘关注深云村。可以看看南山实验园丁学校，楼盘关注豪方天际。
4、问：想买宝中800W的标的，有推荐吗？现在手上300W现金，另外每月收入在3W左右，纯投资，可以不自住！看了两个地方丽晶国际和西城雅筑，您觉得如何？
答：按揭贷款总价超过750万，需要首付6成，很明显你手上的资金不够。但换种方式可以操作成3成首付，手上300多万可以上总价800-900的，丽晶国际位置没得说，离壹方城很近，学校也升级成海天学校了，配套拉满了。但丽晶国际品质有点拉跨，所以是附近单价比较便宜的盘。西城雅筑是个小盘，虽然楼龄比较新，使用率也比较高，但很多人介意旁边的医院，并且小区没什么花园。说实话，二手市场800-900在南山宝中确实很难选一个很好的盘出来，都会有些缺胳膊少腿。如果在这两个盘中选一个，后续我更看好丽晶国际！
5、问：大师兄，最近在关注广州南沙区，很看重它的上升潜质，还有可以共享广州的医疗教育。现在本人的房产情况如下：诺德两套两房，一套红本，一套贷款150万，计划出掉其中一套，置换到广州南沙，可以改善自住，同时手头预留一些流动资金，总预算在500W左右。望赐教，多谢。
答：诺德是前十年的网红盘，也是涨幅最高的楼盘的之一，经历了几波炒房客，最后剧终于深房理，66平最高成交价到1000，现在750万-800万总价，两套加起来1500-1600的市值。贷款才150万负债率非常低，其实早该在前几年置换了。现在置换也可以，但是从南山换南沙我是没看懂，南沙，马鞍岛都是专套投资客的，新区的开发往往都是概念大，配套短期内很难跟上，你说的教育医疗，哪有这么简单从天河越秀海珠复制过去。
以上内容来自“买房的大师兄”百家号~
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